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抵押房屋拿来出租 租赁合同效力如何

日期:2019-11-7(原创文章,禁止转载)

抵押房屋拿来出租 租赁合同效力如何 >

[案情]

2003年3月22日,王某向张某借款20万元,约定借款期为一年,王将他的一套房屋作为抵押。同年7月8日,王某把该房屋出租给了李某,王某隐瞒了房屋已抵押的情况,与李某约定租期为2年。
  2004年4月,张某向王某主张债权,王某因经商失败,无力偿还,双方经协商后决定,房屋作价20万元抵消王某的债务,房屋归张某所有。双方于同年7月办理了产权过户手续。武汉看癫痫病的医院哪里好8月,张某要求李某或者增加房租,或者解除租房合同。双方未协商一致,张某向法院提起诉讼,要求变更或解除合同。

[评析]
  
本案有两个焦点,一是已抵押房屋出租,租赁合同的效力如何?二是张某是否有权变更合同或解除合同?
  一、已抵押房屋出租,租赁合同应为无效。
最高人民法院《关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第66条规定:“抵押人将已抵押的财产出租的,抵押权实现后,租赁合同对受让人不具有约束力。抵押人将已抵押的财产出租时,如果抵押人未书面告知承租人该财产已抵押的,抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任;如果抵押人已书面告知承租人该财产已抵押的,抵押权实现造成承租人的损失,由承租人自己承担。”依据该条规定,抵押权实现时,租赁合同对湖北治疗癫痫病的正规医院怎样选受让人不具有约束力,显然,租赁合同应为无效。
  二、张某无权变更或解除合同。
由上分析,张某可以主张合同无效进而要求李某搬出房屋,但张某并未如此主张,而是要求变更或解除合同,也就是意味着张某承认租赁合同的效力。由于租赁合同的有效存在,张某必然要受“买卖不破租赁”所癫痫病患者吃复方苯巴比妥会怎么样约束。所谓“买卖不破租赁”是指租赁关系成立后,即使出租人将出租物转卖给第三人,原来已存在的租赁关系仍对买受人有效,承租人仍然可以向受让人主张租赁权。“买卖不破租赁”是为了充分保护承租人的权益,进而使原来债权性质的租赁权趋向于物权化。因此,张某既受租赁关系约束,就不能单方面变更合同的内容,包括租金、租期,当然也不能单方面解除合同。

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《合同法》第二百二十九条  租赁物在租赁期间发生所有权变动的,不影响租赁合同的效力。
                            张海勇
新华网江苏频道启东6月13日电

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